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壓縮“陰陽合同”生存空間 中山市部分銀行將實施“三價合一”

作者:李貝貝

來源:華夏時報

發布時間:2019-06-22 12:17:51

摘要:6月17日,廣東省中山市有部分銀行正式執行“三價合一”政策。

壓縮“陰陽合同”生存空間  中山市部分銀行將實施“三價合一”

華夏時報(www.jqyzrp.tw)記者 李貝貝 上海報道

6月17日,廣東省中山市有部分銀行正式執行“三價合一”政策。其中,交通銀行現已下達文件正式執行“三價合一”,且需要二手房網簽備案合同,而廣發銀行及平安銀行等則將于7月份正式實施。

盡管普遍認為“三價合一”會在一定程度上提高購房者的置業成本,但受訪專家們均認為,該政策對于確保房地產市場平穩健康發展有明顯作用。

中原地產中國大陸區副總裁兼原萃總裁劉天旸指出,盡管“三價合一”在短期內會影響營銷口,但對樓市的健康發展有明顯促進作用,且對銀行把控金融風險有一定的好處。

“主要目的還是規范房地產交易市場,”58安居客房產研究院首席分析師張波解釋說:“一方面可以夯實差別化住房信貸政策,從而提高稅賦公平性。另一方面則可以對利用高杠桿投機樓市形成有效打擊,抑制二手房價格出現‘明降暗升’現象。”

“三價合一”增加購房成本

據中山市本地主流媒體報道,此次中山市部分銀行正式執行“三價合一”政策并非突然之舉。自今年5月開始,行業中就流傳有中山市二手房交易將實行“三價合一”的傳言。6月1日,中山市正式施行二手房網簽備案制度,被業內認為是正在為二手房“三價合一”做準備。

《華夏時報》記者在中山市住房和城鄉建設局政務網上看到,6月5日,中山市住建局發布了《關于全面推行存量房網簽制度的通知》,宣布自2019年6月1日起全市全面推行存量房(二手房)網簽制度,并上線存量房網簽系統,實現存量房網簽備案全覆蓋,將經網簽備案的房屋買賣合同作為辦理不動產登記業務的依據,而該通知也被認為是中山市二手房市場向實行“三價合一”又邁進了一步。

根據去年3月即正式實施該政策的深圳市所發出的通知,所謂“三價合一”,是指商業銀行辦理房屋貸款業務,要以房地產信息系統中查詢到的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據,并以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。

在業內人士看來,中山、深圳等城市實施“三價合一”的出發點即在于遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現象。蘇寧金融研究院特約研究員江瀚向記者表示,該政策可以對二手房交易中存在的“陰陽合同”或者說套利的行為產生遏制作用;張波也指出, “三價合一”政策直指以往二手房交易中常見的“陰陽合同”現象。

據劉天旸解釋,“三價合一”之前,在二手房交易中,銀行貸款評估價用以評定銀行對抵押房產價格,并以此作為放貸金額的依據,而網簽備案價則是用以計算交易相關的稅費,交易雙方為了節省稅費往往會采用做低網簽價方式,因而產生了所謂的“陰陽合同”。

也正因為如此,對于購房者而言,“三價合一”可能算不上一個好消息。以一套實際成交價為600萬元的房源來算,網簽備案合同價定為500萬元。“三價合一”政策實施前,銀行貸款評估價可達600萬元,按首套房三成首付計算,買方需支付180萬元首付;政策實施后,銀行貸款評估價只能取較低值的網簽備案合同價,按500萬元的七成計算可貸款額為350萬元,買方需要支付的首付為250萬元,即首付增加了70萬元。如果購房者想要像政策出臺前貸那么多款,則需要多支出二三十萬元的稅費。

劉天旸認為,“三價合一”一來,“多多少少會影響購房者的心理”,中介機構的成交量自然也會受到影響。中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華分析稱,這意味著購房者想要足額貸款就無法使用“陰陽合同”,且要足額交稅。

中原地產首席分析師張大偉向記者分析,“三價合一”之后,二手房購房者只能在“降低杠桿”或者“減少稅費”之間二選一,比如需要貸款多的剛需將會多交稅。雖然一定程度上減少了非理性的加杠桿行為,但對于首付能力低的剛需來說還是一個打擊。當然,這對于全款購房者或者少貸款的就沒有影響。

規范房地產交易市場

目前,“三價合一”政策僅在廣東省的深圳、中山兩地正式實施。不過,張大偉告訴記者,北京早在2009年就執行了“三價合一”。劉天旸則透露,上海實際上有“三價合一”的說法,但沒有強制執行,標準也不是特別統一。不過,記者從上海部分銀行方面了解到,盡管沒有公開的“三價合一”之說,但大部分銀行都是以網簽備案合同價且只能取較低值的網簽備案合同價來做貸款額度評估的。

招商銀行七寶分行一位個貸經理先是表示沒聽說過“三價合一”,但聽了記者的解釋后該工作人員恍然大悟:“我們一直都是按網簽價格來定貸款額度的。”工商銀行及建設銀行的工作人員亦給出同樣的說法,并強調“是按市場價來評估的”。而最近剛剛購買了一套二手房的置業者劉婷(化名)也向記者透露,她最近在工商銀行辦下了貸款。為了少交稅交易雙方協商做低了網簽合同價,最后銀行方面也是按照網簽備案價做的貸款并審核通過。

盡管普遍認為“三價合一”會在一定程度上提高購房者的置業成本,但受訪專家們均認為,該政策對于確保房地產市場平穩健康發展有明顯作用。

劉天旸指出,盡管“三價合一”在短期內會影響營銷口,但對樓市的健康有明顯促進作用,且對銀行把控金融風險有一定的好處。張波則認為:“主要目的還是規范房地產交易市場,一方面可以夯實差別化住房信貸政策,從而提高稅賦公平性。另一方面則可以對利用高杠桿投機樓市形成有效打擊,抑制二手房價格出現‘明降暗升’現象。”江瀚亦有類似的看法:“二手房市場長期存在的一些不合規的現象,能夠通過‘三價合一’的這種全面政策實施,將不合規的現象在一定程度上進行解決。也能夠讓整個市場的交易變得更加公平和公正。”

也正因為如此,專家們一致認為,“三價合一”是一個大趨勢,后續必將有更多的城市跟進。

那么,“三價合一”是不是意味著國家在房地產貸款方面的管控和銀行執行的方式更為嚴格了呢?

江瀚肯定地表示,從“三價合一”的實施來看,對于房地產的信貸而言,國家對房地產信貸一定會使越來越規范管理:“這不僅僅是對房地產,而是對所有的信貸都會規范管理,原先的一些政策、或者說在房地產信貸執行過程中的漏洞都會被補上,這是對整個房地產市場合規和健康發展的一個必然體現。”

當然,也有專家提出了不同意見。例如,鄒琳華就直言:“‘陰陽合同’的初衷主要是為了少交相關稅費,而不是為了多貸款。銀行貸款除了參考合同價外,還有個評估價,所以對銀行貸款額度影響不大。所以‘三價合一’只是對于‘陰陽合同’及少交稅費有制約作用,對于房貸政策沒有代表性意義。”

責任編輯:張蓓 主編:王冰凝


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